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郎咸平:想稳赚不赔只有在一线城市买房
发表时间:2014-04-25   海峡热线   来源:

  楼市迷雾重重,引发了投资者的种种担忧。3月22日,由日之泉地产主办的“郎”眼观天下———天河新天地财富峰会暨新品发布会落幕,经济学家郎咸平莅临珠江新城四季酒店,同时出席的还有多位资深专家学者和日之泉地产相关领导。郎咸平指出,崩盘、国内股市持续六年下跌,只有房价整体走向不断上涨,下阶段热点一线城市与三四线城市的房价将会产生两极分化,稳赚不赔的只有在一线城市买房了。

  “长期来看,选其它投资品要自求多福”

  郎咸平认为,中国现在进入经济转型期,然而产能过剩挑战着中国的经济,使国内经济增幅持续下滑、通胀愈发严重并可能引发经济危机。在此前提下,一线城市与三四线城市将产生两级分化。“一线城市如广州,我们将房地产(行情 专区)作为保值的商品,三四线城市就是刚性需求。北京、上海生活成本已经超过纽约和伦敦,广州和深圳的生活成本也超越了,大城市受通货膨胀的影响是非常大的,城市生活成本非常高,老百姓希望找到可以保值的商品,这就是老百姓的最终想法”。

  郎咸平对房地产走势的判断是,“房价未来还要涨,并且将继续遵循一线城市涨幅大于二三线城市的规律,长期来看,选择其它投资产品就要自求多福了,房地产仍然是最保值的产品。”

  “房产税不合理又不合法”

  对于争议中的房产税,郎咸平坚持一贯观点:不合理又不合法,这会让地方政府更有动力去抬升中心城区的房价。“如果按照现在上海模式来计算的话,十年之后房产税的总额将占到上海市财政总收入的37%,如果是杭州模式呢,可以达到55%”。因此,地方政府在希望多收税的前提下,一定会采行三个政策:放宽限购令、拉抬市中心房价、增加郊区土地供给。

  当天,天河新天地还举行了品牌商家签约仪式。该盘为日之泉地产在天河区元岗建设的大型商业综合(行情 专区)体,总投资近10亿元,1-5层规划为购物中心,6-17层分别为酒店、公寓及写字楼,负1层地下商业街连通地铁6号线。酒店公寓共510多套,户型为30-70平方米的平层公寓,商铺所在层约4000平方米,每层有60多套商铺,预计最快6月推出。商铺招商已确定70%以上,包括K T V、超市、电影院、品牌餐饮等。

  郎咸平:工薪此生买不起房 降价等下辈子

  我曾经提出一个观点,就是目前推出的房产税既不合理又不合法,而且会让地方政府更有动力去抬升中心城区的房价。为什么这么说?

  房产税主要有上海模式和重庆模式两种。上海模式是存量不征税,增量征税,而重庆模式是对存量征税。什么意思呢,也就是说在上海,你已有的房子不征税,如果你多买一套房,超过人均60平方米你就要缴税,税率0.4%;而在重庆,你已有房子的房价如果超过均价的两倍,你就要缴1.2%的税。所以,在上海,房叔、房姐不征税,在重庆呢,房叔、房姐要征税。不难看出,真正能够打击炒房的是重庆模式而不是上海模式,因为重庆模式对所有多套房的房叔、房姐收重税。

  那么各位猜一下,这两年多征收下来,是什么结果?两年多来,上海市房价上涨17.6%,房产税收了166个亿;重庆市房价上涨0%,税收只有2.4个亿。为什么?

  你打击力度太大,大家不买房之后房价上不去,这对老百姓可能是好的,对政府那就糟透了,房价上不去怎么抽房产税呢?房产税是按房价比例来征收的啊。所以各位朋友,今天我请你做一个判断,上海模式导致房价上涨17.6%,税收166个亿;重庆模式房价不上涨,税收只有2.4个亿,如果你是政府的话你会选择哪一个模式?当然选择上海模式了。

  所以这一次出台的方案就是以上海模式为基础,而且我们的政府很聪明,看到了重庆模式的好处,什么好处呢,就是如果你的房价超过均价两倍还可以抽1.2%的高税。所以我们的政府灵机一动,在上海模式之下又加了一个新的条款,那就是如果你购买的增量新房房价超过均价两倍,那你的税率加一倍,变成0.8%。这个新的模式就叫做杭州模式,是上海模式跟重庆模式的混合版。也就是在杭州模式下,存量依然不缴税,房叔、房姐有一百套房也不缴税,但是新买的一套房只要人均超过60平方米就要缴0.4%的税,并且如果你买房的价格超过均价的两倍,就要缴0.8%的税。

  这个房产税一旦开征会有什么结果?这才是我们老百姓真正关心的话题。今天我不妨给各位朋友做一个简单的预测,看看房产税的杭州模式推出之后对房价是什么影响。

  首先我以上海为例,看一看什么情况之下要收0.8%的高税率。大家都知道,上海有内环、外环之分,内环之内的房产均价在5.5万~6万,外环的房产均价在3万左右。你们猜一下,整个大上海市的均价是多少?1.4万而已。1.4万的2倍是2.8万,这就表示2.8万以上的房子统统要适用0.8%的高税率,换句话说外环以内的所有房子统统以0.8%的高税率为抽税标准,这将极大地提高政府的房产税收入。如果按照现在上海模式来计算的话,十年之后房产税的总额将占到上海市财政总收入的37%,如果是杭州模式呢,可以达到55%。

  而且按照这个逻辑,你会发现地方政府一定有极大的动力去提高外环以内的房价,房价越高抽的房产税越多,对不对?这就是为什么最近搞了一个新的4万亿投资。媒体报道,大概有38个城市推出新的4万亿,用于搞地铁、城际铁路等轨道交通。以江苏省为例,它目前的财政非常困难,可就是在极其困难的财政预算之下,竟然准备兴建20条铁路,几十条地铁跟城际轨道。这个新闻一出来所有的读者都是一头雾水,怎么又来一个新的4万亿?答案很简单,就是为了刚刚讲的房产税的目的,地方政府希望通过多修建地铁、城际铁路等轨道交通系统,以最快的速度将大量郊区老百姓运送到市中心,干什么呢?

  希望他们能够上班、看病、逛街、消费,等等,人流量越多越好。因为人流量越多会使得市中心的房价越上涨,政府可以抽越多的税。

  地方政府新三板斧拉抬中心城区房价

  那么请各位朋友再思考一下,如果我讲的这个前提是正确的话,你知道会发生什么事吗?地方政府很可能会出台新的三板斧政策,我们一一做说明。

  第一板斧,放宽限购令。如果搞了这么多的地铁,希望这么多的人能够进入市中心来上班、看病、消费,市中心的房价不断上涨,但你的税是增量抽税,如果大家不买房,你怎么抽税?所以我认为限购令有可能开个口子,逐步放松。就像温州,温州是中国70个大中城市中唯一房价下跌的,而且跌了一半,为了阻止房价继续下跌,温州市稍微放宽了一点限购,房价暂时性止跌,环比交易量上涨了148%。这个例子非常重要。我认为未来地方政府会千方百计通过各种方法放宽限购令,让更多的人到市中心买房,于是可以收房产税,而且房价上涨可以收更多的税。这就是第一板斧。

  第二板斧,拉抬市中心房价。过去地方政府的主要财政来源是卖地,因此它对于推高市中心房价本身是兴趣不大的。限购令对地方政府而言,虽然是不爽但是也不至于太痛苦,因为它没有直接的利益,房价上不上涨只是一个间接的因素,地方政府真正关心的是卖地的价格能不能上涨。可是这次不一样了,因为你卖完地之后就无地可卖了,未来的财政收入必须来自房产税,房产税怎么能收得更多呢,只能靠房价上涨。所以第二板斧,地方政府将会有极大的热情去拉抬市中心的房价,这是和过去不一样的。这也是为什么各地政府是挖空心思搞地铁建设、城际铁路,等等,目的就是拉抬市中心房价。

  第三板斧,增加郊区土地供给。市中心的房价一直上涨,老百姓怨声载道,还有很多大学毕业生买不起房,地方政府怎么对他们交代呢?因此政府希望房产的均价不要上升太多,不但表面上可以给老百姓一个交代,同时均价上涨不多、市区的房价上涨反而可以多收税,两全其美。那么地方政府会怎么做?第三板斧出台,增加郊区的土地供应。我们预测未来百分之七八十的土地都在郊区供应,郊区房价肯定便宜,以上海为例也才1万多。这就可以拉低并稳定整个城市的房产均价,市中心的房价可以继续上涨,那这个0.8%的税率适用之后可以收更多的税。因此未来会有什么情况呢?

  就是政府大幅增加郊区的土地供应,使中国的各个城市慢慢步东京、巴黎、伦敦等大城市的后尘,市中心跟郊区的房价差距会越来越大。

  因此,这三板斧就是我预测地方政府在希望多收税的前提下,一定会采行的三个政策。政府的目的只是为了增加财政收入,而不是为了降低房价让老百姓买得起房。这三板斧的出台,只会使城市中心地带的房价更高。那小老百姓怎么办呢,你可能还是买不起房,即使要买,也只能考虑郊区的房子。那有钱人怎么办呢,你继续在市中心买房,如果你的房价上涨每年超过0.8%,那房产税对你而言就没有痛苦,你依然有利可图。所以有钱人恐怕会更有激情去购买市中心房产。

  郎咸平分析,目前投资是高风险、低收益,黄金还要下跌,而股市今年的情况也有目共睹,投资就是要自己对比选择相对而言最不差的,而在三大投资渠道中,房产最能长期保值。对于一些人说要把房产卖了的选择,他反问:“那你这个钱拿来干什么?”

  冯仑等地产大佬说房价:一线城市还有上涨空间

  房价会涨还是会跌?这是很多人非常关心的问题。在22日举行的中国发展高层论坛2014经济峰会上,记者采访了华润集团董事长宋林、绿地集团董事长张玉良、万通集团主席冯仑等诸位房地产大佬。

  当前,我国房地产市场区域分化程度正在显著加深,一边是北京、上海、广州等一线城市楼市炙手可热;另一边是多地三四线城市房价连续下跌。

  对于未来房价走势,宋林说,一线城市房价上涨的动力与其他三四线城市不一样,因此还有继续上涨的空间。“至于三四线城市房价,我想已经进入调整期。”

  关于北京楼市,有人打了个形象的比喻,这就像一个人正爬坡,已经爬得很高了,累了走慢两步喘口气,有利健康。

  “我同意这种看法。未来一线城市房价会呈平稳格局,但涨势依旧。”张玉良说。

  冯仑则以饮酒作比喻,认为房地产企业就像是喝酒的人,过多追求暴利如同追求快乐和兴奋,忘了本身的承受力,就容易喝多。“随着市场竞争加剧,越来越多企业开始觉得喝酒要慎重,喝过头是不好的,要持久的喝,这在房地产行业已形成共识。”

  对于房地产市场未来的发展,冯仑的预期非常乐观。他表示,如今房地产市场已转型到了持续健康发展的新起点。未来房地产的持续健康发展是可以期待的。“就像今天的晴天,我们应该报以信心。”

  张玉良则更具体地做出预测,未来5到8年,中国房地产业依然会很好。他认为,当前的房地产政策、城镇化带来的巨大空间以及市场全球化,都给中国房地产市场发展带来机遇。

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